부동산 매매계약 계약해지 시 유념해야할 사항

부동산 매매계약 계약해지 시 유념해야 할 사항

 

안녕하세요. 식이 입니다.

정말 오랜만에 블로그를 통해서 글을 남기게 되었습니다.

제가 최근 근무하다 부동산 매매계약 계약해지에 대하여

새롭게 알게 된 내용이 있는데, 모르시는 분들이 많을 것 같아

오랜만에 포스팅하게 되었습니다.

많은 분들께 도움이 되는 포스팅이 되었으면 좋겠네요~

 

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인간이 살아가면서 꼭 필요한 세 가지는 무엇일까요?

이 포스팅을 쓰면서 제가 위와 같은 질문을 제 스스로에게

하면서 든 생각은 바로 돈, 돈, 돈, 입니다만....

저희는 학창 시절 그렇게 배우지 않았습니다...그렇죠?..ㅎㅎ

 

인간이 살아감에 있어 꼭 필요한 세 가지.

바로 의. 식. 주.입니다.

그중 오늘은 '주'에 대해서 알아보려고 해요~

 

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부동산 매매계약을 체결함에 있어,

우리는 통상적으로 부동산 매매계약 체결 당일,

매매하고자 하는 부동산 목적물 가격의 10%를 계약금으로 매도인에게 지급하고,

매도인과의 약정에 따라 중도금, 잔금 일자를 정하여 계약을 진행하게 됩니다.

 

부동산 매매계약 계약 체결 후 계약금을 전액 혹은 일부 지급 후 

중도금(중도금이 없다면 잔금) 지급 약정일에 중도금이 지급되지 않을 시 

단순히 중도금이 지급되지 않았다고 해서, 매매계약서 상 

 

'매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우

그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다.

그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있다.'

 

조항을 근거로 내용증명을 통하여 부동산매매계약 해제를 할 수 있을까요?

결과론적으로 얘기하자면 'YES'이지만, 그 안의 내용을 명확하게 기재해야 합니다.

 

 

 

위 이미지로 첨부된 민법 제544조(이행지체와 해제)의 내용을 살펴보면,

'당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여

그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.

그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.'

 

매매계약서 조항에는, 단순히 '불이행한 자에 대하여 최고하고 계약을 해제 할 수 있다'라

명시하고 있고, 민법 제544조에서는, '상대방에게 상당한 기간을 정하여 그 이행을

최고하고 그 기간내 이행하지  아니한 때에는 계약을 해제 할 수 있다.'라고  명시하고 있으나.

 

부동산 매매계약은 쌍무계약, 즉 동시이행관계를 가지는 법률행위이기 때문에

위의 내용과 같이 '단순한 기간을 정하여 최고하고, 그 최고가 이행되지 않을 시

계약을 해제 해제한다.'는 적용되지 않습니다.

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우리 판례에서는 '부동산매매계약에서 매도인의 소유권이전등기절차이행채무와

매수인의 매매잔금대금 지급채무가 동시이행관계에 있는 한 쌍방이 이행을 제공하지 않은

상태에서는 이행지체로 되는 일이 없을 것인바, 매도인이 매수인을 이행지체로 되게 하기

위해여는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나, 그렇지 않더라도

이행장소에 그 서류 등을 준비하여 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령할 것을

최고하면 되는 것이다.'이라고 판시하고 있습니다.

(대법원 2001. 5. 8. 선고 2001다 6053, 6060, 6077, 참조)

 

쉽게 설명하자면,  부동산매매계약은 쌍무계약이기에, 단순히 내용증명을 통하여 

'20xx. xx. xx. 까지 계약금 잔금 및 중도금(중도금이 없다면 잔금)을 이체하지 않을 시 

이 계약을 해제되는 것으로 한다.'라고 기간을 정하고 최고한 것만으로 부동산매매계약은 

해제될 수 없고, 해제를 위해서는 매도인 또한 매도인에게 부여되는 책임에 대해서 

이행한 것을 내용증명에 기재하고, 그 상당한 기간을 정하여 이행을 최고해야 한다는 것입니다.

 

이해가 되셨을까요?... 되셔야 할텐데..................

조금 더 풀어서 얘기를 해보자면.....

 

 

부동산 매매계약 체결 후 매수인으로부터 약정한 기간 내 중도금 또는 잔금을 지급받지

못한 매도인은 계약해제에 대한 최고를 위한 내용증명에 '매도인은 부동산 목적물

소유권이전등기에 대한 서류 일체를 준비하여 oo법무사 혹은 부동산 중개업체에

보관해 두었다.'와 비슷한 내용을 기재하여, 매도인으로서의 이행하여야 할 책임을

다하였다는 것을 기재해야 할 필요가 있다는 것입니다.

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머릿속에 있는 정보를, 여러분들이 이해할 수 있도록 가공하려고 했는데...쉽지 않네요...

이 포스팅을 보시는 분들이 이해가 잘 되셨길 빌면서..이번 포스팅을 마치도록 하겠습니다..

 

다음에 포스팅으로는 민법 제544조 단서에 대하여

아! 단서라 함은..법률 조문에서 본문 다음 본문에 대한 어떤 조건이나 예외를 나타내는 것을

지칭하는데요. 법 제544조에서는 '그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는

최고를 요하지 않는다.'는 내용이 단서입니다.

 

아무튼 다음 포스팅에서는 민법 제544조 단서의 요건에 대하여 살펴보고,

오늘 작성한 포스팅을 놓치고 단순히 기간의 정함과 계약해제를 최고하는 내용증명을 송달한

부동산 매매계약이 해제되었다고 생각하여 제3자와 부동산매매계약을 체결하였을 때

발생할 수 있는 법률적 다툼에 대하여 살펴보도록 하겠습니다~~

 

문의사항 있으시면 댓글 달아주세요~언제든지 답변드리겠습니다.

 

*저도 업무절차를 진행하며 알게 된 내용을 포스팅한 것으로, 

저는 법률전문가가 아니기에 해당 내용과 직접적으로 연관되어 있으신 분들은

꼭 법률전문가의 정확한 상담을 받으시기 바랍니다~*